Städtebauliche Sanierung
Der Rat der Stadt Leer hat am 29.06.2016 die Satzung der Stadt Leer über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Leer Weststadt" beschlossen. Mit Bekanntmachung am 19.11.2016 trat die Satzung in Kraft.
Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch die Sanierungssatzung gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen.
Dieses Gesetz ist ein räumlich und zeitlich begrenztes Sonderrecht, das in Leer nur in den Sanierungsgebieten "Handelshafen-Dock", "Leer Oststadt - Soziale Stadt", „Städtebaulicher Denkmalschutz-Altstadt“ und „Leer Weststadt“ Gültigkeit hat.
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem "klassischen" und dem "vereinfachten" Sanierungsverfahren. Im klassischen Sanierungsverfahren - welches auch für das Sanierungsgebiet "Leer Weststadt" gewählt wurde - bedürfen bestimmte Veränderungs- und Verfügungsrechte des Privateigentümers generell gemäß § 144 BauGB der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde.
Dazu gehören insbesondere folgende genehmigungspflichtige Vorgänge:
- Bauliche Änderungen und wertsteigernde Maßnahmen
- Grundstücksteilung
- Grundstückskaufverträge
- Belastung von Grundstücken (z.B. Grunddienstbarkeiten)
- Abschluss von Miet- und Pachtverträgen
Die Genehmigung muss vom Beteiligten selbst beantragt werden, sofern dieser Antrag nicht automatisch durch einen beteiligten Notar (z.B. bei Grundstückskaufverträgen) gestellt wird. Im Rahmen der Prüfung des Antrages wird durch die Stadt Leer unter Beteiligung des Sanierungsträgers überprüft, ob das vorgesehene Vorhaben "... die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde".
Das Grundbuchamt hat gem. § 143 Abs. 2 BauGB in die Grundbücher sämtlicher beteiligter Eigentümer im Sanierungsgebiet einen Vermerk (Sanierungsvermerk) eingetragen. Aus diesem Vermerk geht hervor, dass das Grundstück des jeweiligen Eigentümers in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Diese Eintragung im Grundbuch soll diejenigen, die diese Grundbücher einsehen, darauf aufmerksam machen, dass für dieses Grundstück die Vorschriften des besonderen Städtebaurechts Anwendung finden. Der Sanierungsvermerk hat keine Rangstelle und behindert somit nicht weitere Eintragungen im Grundbuch.
Nach Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wird der Vermerk im Grundbuch wieder gelöscht. Auf Antrag der Eigentümer kann unter bestimmten Voraussetzung auch eine vorzeitige Entlassung aus dem Sanierungsgebiet erfolgen.
Im klassischen Verfahren sind auch die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 bis 156 BauGB) anzuwenden. Diese betreffen besondere Bestimmungen zur:
- Bodenbewertung
- Entschädigung
- Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Durch die Festlegung von Sanierungsgebieten will die Stadt die Wohn- und Lebensqualität in ihrem Quartier nachhaltig verbessern. Im Rahmen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen werden z.B. Häuser modernisiert und instandgesetzt, Straßenräume saniert und gestaltet, öffentliche Spielplätze und Grünflächen sowie Gemeinschaftseinrichtungen neu geschaffen. All diese Maßnahmen tragen dazu bei, ein Stadtquartier lebenswerter und attraktiver zu machen. Gleichzeitig beeinflusst diese positive Entwicklung den Wert der in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke.
Deshalb hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Eigentümer als Ausgleich für die eingesetzten öffentlichen Fördermittel, in Höhe des durch die Sanierung bedingten Wertzuwachses ihrer Grundstücke, an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind. Ausgleichsbeträge tragen übrigens nur begrenzt zur Refinanzierung der eingesetzten öffentlichen Mittel bei. Sie sind aber dennoch unverzichtbar. An diese Gesetzesbestimmung ist jede Gemeinde gebunden.
Soziale Stadt
Mit dem Förderprogramm »Soziale Stadt« haben Bund und Länder auf die Notwendigkeit reagiert, die Städtebauförderung den Problemen bestimmter städtischer Bereiche anzupassen. Städtebauliche sowie soziale Komponenten verschiedener Förderbereiche des Bundes und der Länder werden zusammengeführt, so dass die Gemeinschaftsinitiative »Soziale Stadt« den Anspruch erhebt, Entwicklungsprozesse im Stadtteil in Gang zu setzen, welche das Gebiet zu einem lebensfähigen Quartier mit positiver Zukunftsperspektive entwickeln soll. Durch die Aufnahme in das Förderprogramm hat die Stadt Leer die Möglichkeit erhalten, in dem nordöstlich der Innenstadt beiderseits der Bahnlinie gelegenen Stadtteil eine städtebauliche Neuordnung mit integrativen sozialen Maßnahmen durchzuführen.
Mit der Aufnahme in das Förderprogramm »Soziale Stadt« steht neben der klassischen Städtebauförderung ein Instrumentarium zur Verfügung, dass sowohl dem Städtebau als auch dem sozialpolitisch bedeutsamen Feld der Sanierung von sozialen Brennpunkten mit neuen Aufgaben und Herausforderungen Rechnung trägt.
Ziel ist es, die Lebensqualität im Stadtteil nachhaltig zu steigern. Neben der Schaffung von mehr Sicherheit im öffentlichen Raum sowie Verbesserungen des Infrastrukturangebots, Beschäftigungsimpulsen durch Stärkung der lokalen Wirtschaft, Schaffung und Sicherung örtlicher Arbeitsplätze sowie Qualifizierung von Arbeitssuchenden soll eine Verbesserung der Wohnverhältnisse erreicht werden. Das Programm sorgt dabei für die Bündelung und Abstimmung verschiedener Ressourcen, z.B. aus dem Arbeitsmarkt und Wirtschaftsförderungsprogramm.
Bei dieser Ausgangssituation wird es zum zentralen Anliegen das eigenständige Stadtteilleben wieder aufzubauen, den sozialen Verbund wieder herzustellen, alle vorhandenen örtlichen Potentiale zu stärken und die Bewohner dafür zu motivieren, in Initiativen und Vereinen mitzuwirken und sich dauerhaft selbst zu organisieren. So soll erreicht werden, dass der Stadtteil schrittweise wieder als selbstständiges Gemeinwesen funktioniert. Eine aktive und aktivierende Bürgerbeteiligung, die über das übliche Maß hinausgeht, ist somit wesentlicher Bestandteil des Erneuerungskonzeptes.
Mit dem Städtebauförderungsprogramm "Soziale Stadt" unterstützten Bund und Länder zwischen 1999 und 2019 die Stabilisierung und Aufwertung städtebaulich, wirtschaftlich und sozial benachteiligter und strukturschwacher Stadt- und Ortsteile. Städtebauliche Investitionen in das Wohnumfeld, in die Infrastrukturausstattung und in die Qualität des Wohnens sorgten für mehr Generationengerechtigkeit sowie Familienfreundlichkeit im Quartier und verbesserten die Chancen der dort Lebenden auf Teilhabe und Integration. Ziel war, vor allem lebendige Nachbarschaften zu fördern und den sozialen Zusammenhalt zu stärken.
Bis 2019 wurden 965 Gesamtmaßnahmen in 544 Städten und Gemeinden über das Programm gefördert. Ein Großteil der noch laufenden Maßnahmen wird seit 2020 im Programm Sozialer Zusammenhalt weitergefördert.
Bundesministerium des Innern und für Heimat
Niedersächsisches Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz
Vorbereitende Untersuchungen
Die Gemeinde hat nach den Bestimmungen des BauGB vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen.
Der Beschluss zur Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurde von den städtischen Gremien im Februar 2015 gefasst. Im April 2015 wurden im Rahmen einer Bürgerversammlung über die Ergebnisse berichtet und Anregungen aufgenommen.
Präsentation Vorbereitende Untersuchungen - Bürgerinfo vom 14.04.2015 (PDF)
Erneuerungskonzept / Vorbereitende Untersuchung
Sanierungssatzung
Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch die Sanierungssatzung der Stadt Leer vom 29.06.2016 und deren Bekanntmachung vom 19.11.2016 sind die gesetzlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme in Kraft.
Das Sanierungsgebiet umfasst eine Fläche von ca. 93,5 ha.
Insgesamt wohnen rund 3.100 Einwohner im Sanierungsgebiet.
Bekanntmachung Sanierungssatzung (PDF)
Kosten & Finanzen
Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme „Leer Weststadt“ wurde 2016 vom Land Niedersachsen in das Städtebauförderprogramm “Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – die soziale Stadt“ aufgenommen. Das Fördergebiet ist hierbei kleiner als das Sanierungsgebiet. Im weiteren Verfahren soll die Ergänzung des Fördergebietes beantragt werden.
Bei Programmaufnahme wurde für das Fördergebiet mit rd. 20 Mio. € Gesamtkosten kalkuliert.
Der Löwenanteil dieser Kosten wird durch Städtebaufördermittel finanziert. Die städtebauliche Erneuerung und Entwicklung in Städten und Dörfern wird seit 1971 gemeinsam von Bund, Land und Gemeinden gefördert. Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die Behebung städtebaulicher Missstände in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten durch den Einsatz von Städtebaufördermitteln. Die Politik der sozialen, ökologischen und wirtschaftlichen Modernisierung der Städte und Gemeinden steht vor neuen Herausforderungen. Die Abnahme der Bevölkerung, ihre Alterung und Heterogenisierung werden langfristig den demographischen Wandel in Deutschland prägen. Gleichzeitig ändern sich die Handlungsbedingungen nationaler Politik grundlegend sowohl heute als auch in Zukunft. Ihre Merkmale sind
- die zunehmende Verflechtung der Weltwirtschaft,
- die Internationalisierung der Finanzmärkte,
- die fortschreitende Integration Europas und
- die globalen Herausforderungen einer nachhaltigen Entwicklung.
In den Städten konzentrieren und verstärken sich die Folgen dieser weltweiten Veränderungen.
Städtebauförderungsmittel haben ganz erhebliche ökonomische Anstoßwirkungen auf private Anschlussinvestitionen in den städtebaulichen Erneuerungsgebieten und dabei entscheidenden Einfluss auf die Handelsfunktion gerade in den Innenstädten. Neben der enormen investiven Wirkung gehen von der Städtebauförderung ebenfalls starke beschäftigungspolitische Impulse mit hohem regionalen Bezug aus. Veröffentlichte Gutachten vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW 1996) und vom Rheinisch-Westfälischem Institut für Wirtschaftsforschung (RWI 2004) weisen einen extrem hohen Multiplikatoreffekt aus:
Zu jedem einzelnen in die Städtebauförderung investierten Euro der Länder (einschl. der Bundesfinanzhilfen) werden ca. 6 € aus privaten Mitteln in die Sanierungsgebiete investiert. Hieraus resultiert ein Bauvolumen in ungefähr der achtfachen Höhe des Programmvolumens der Städtebauförderung.
Neben den öffentlichen Mittel haben sich auch die Eigentümer in Höhe des durch die Sanierung bedingten Wertzuwachses ihrer Grundstücke an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen.